什麼是「既成道路」與公用地役關係
私有土地在未經徵收的情況下，長期供不特定公眾通行，且已達一定年限、非基於土地所有權人之任意施惠，實務上會認定成立「公用地役關係」，也就是俗稱的既成道路。
一旦成立，所有權人雖仍保有所有權，卻不能圍堵、不能妨礙通行，形同無法自由使用收益。
大法官怎麼說
司法院釋字第400號解釋指出，既成道路成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償。
這是既成道路地主最重要的法理依據。但解釋文同時肯認，補償須依法律規定辦理，因此實務上仍受限於各級政府的預算與計畫排程。
實務上地主能做的四件事
一、申請地價稅減免
無償供公眾通行的道路土地，經查明屬實者，於使用期間依《土地稅減免規則》相關規定可免徵地價稅。屬建築基地法定空地部分則不在減免範圍。可向稅捐機關提出申請並附現況證明。
二、查詢是否已列入徵收或開闢計畫
向公路、養護或都市發展主管機關查詢該路段的開闢與用地取得計畫，確認是否已編列預算。
三、確認是否可作容積移轉的送出基地
既成道路若同時是都市計畫的道路用地，通常仍可作為送出基地，這是目前最能自主啟動的處理方式。
四、留意占用與界址
若道路寬度超出計畫線、或鄰地建物越界，應先申請鑑界釐清，避免日後爭議。
三種處理路徑的比較
| 路徑 | 主動權 | 時間 | 適合的地主 |
|---|---|---|---|
| 等待政府徵收 | 政府 | 難以預期 | 不急需資金、面積大且已列計畫 |
| 申請稅賦減免 | 地主 | 數週至數月 | 想先降低持有成本者 |
| 出售或容積移轉 | 地主 | 通常一至數月 | 希望明確變現、處理家族資產者 |
三者並非互斥。多數家庭的作法是先把地價稅減免申請下來，同時了解容積移轉的市場條件，再決定要不要處理。
蒐集證據，比爭論法律更實際
既成道路的爭議，往往卡在「是否已成立公用地役關係」「供公眾通行多久」這類事實認定上。建議地主平時就保留下列資料：
- 現況照片，最好能看出路寬、鋪面與通行狀況，並註記拍攝日期。
- 歷年空照圖或地形圖，可向國土測繪或農林航測單位申請。
- 鄰里長或當地住戶的通行說明。
- 歷年地價稅單，作為持有與課稅狀態的紀錄。
這些資料不論是用來申請稅賦減免、向主管機關陳情，或是在評估容積移轉時說明現況，都會派上用場。
常見問題
Q1既成道路可以請求政府支付使用補償金嗎？
部分縣市訂有既成道路使用補償或徵購的自治規定，條件與預算各不相同，需向土地所在地的主管機關查詢。並非所有縣市都有常態性的補償機制。
Q2我可以把既成道路圍起來不讓人走嗎？
已成立公用地役關係者不宜自行封閉，可能涉及妨害公眾通行的責任。若對於是否成立公用地役關係有疑義，應循行政救濟或訴訟途徑請求認定，不建議以自力方式排除，以免衍生刑事或民事糾紛。
Q3既成道路的地價稅一直在繳，可以退嗎？
地價稅減免原則上自申請並經核准之年度起適用，是否可追溯退還須視個案與稽徵機關的認定而定。建議儘早提出申請，並備妥現況照片、空照圖等佐證資料，以利查明認定。
Q4既成道路賣得掉嗎？
如果同時屬於都市計畫劃設的道路用地，通常可作為容積移轉的送出基地而具有市場需求；若位於非都市土地或計畫外，情況則完全不同。實際條件仍須調閱都市計畫書與地籍資料後才能判斷。