課的是「漲價」，不是「賣價」
土地增值稅以土地漲價總數額為稅基。漲價總數額的概念是：申報移轉現值，減去取得時的原規定地價或前次移轉現值（並依規定按物價指數調整），再扣除土地改良費用、工程受益費、土地重劃負擔等法定可扣除項目。
這代表兩件事：第一，成交價高於公告現值的部分，不直接進入土地增值稅的稅基；第二，持有期間公告現值調整的幅度，才是影響稅額的關鍵。
稅率的基本結構
一般用地採累進稅率，漲價倍數愈高，適用的級距愈高。此外制度上還有兩類調整：
長期持有減徵
持有土地達一定年限以上者，超過最低稅率的部分依規定減徵，持有愈久減徵的幅度愈大。這是對長期持有者的制度性回饋。
自用住宅用地優惠稅率
符合自用住宅要件者，適用較低的優惠稅率，但有面積、設籍與使用次數等限制，且須在期限內提出申請。
實際適用的級距、減徵比例與優惠條件，以《土地稅法》規定及稽徵機關核定為準。
常見的免徵與不課徵情形
| 情形 | 稅務效果 | 依據 |
|---|---|---|
| 公共設施保留地尚未被徵收前之移轉 | 免徵 | 土地稅法第39條 |
| 被徵收之土地 | 免徵 | 土地稅法第39條 |
| 作農業使用之農業用地移轉與自然人 | 得申請不課徵 | 土地稅法第39條之2 |
| 因繼承而移轉之土地 | 不課徵 | 土地稅法相關規定 |
免徵與不課徵的差別
這兩個詞看似相近，效果卻不同：
- 免徵：本次移轉不課，且不影響後續移轉的計算基礎。
- 不課徵：本次暫時不課，原地價與漲價數額遞延至下一次移轉時計算。
對買方而言，承接一筆申請不課徵的土地，未來再移轉時面對的稅基會從更早的原地價起算。這一點應在議價階段就說明清楚。
申報時要注意的四件事
第一，申報移轉現值不得低於公告土地現值，否則稽徵機關得按公告現值核定。
第二，可扣除項目要備妥憑證。土地改良費用、工程受益費等，沒有單據就無法扣除。
第三，優惠稅率有申請期限與要件，逾期或不符者無法補行適用。
第四，繼承取得的土地，其前次移轉現值的認定方式與買賣取得不同，會影響日後出售時的稅額。
為什麼建議先試算
土地增值稅的金額往往在議價之後才被認真計算，但它會直接影響地主實際到手的金額。合理的做法是在談條件的階段就一併試算，並在契約中明確約定由誰負擔。吉田在提出評估時，會將預估的稅費一併說明，避免最後才出現落差。
常見問題
Q1土地增值稅是買方還是賣方負擔？
依規定原則上由出賣人負擔，但實務上契約可另行約定。無論如何約定，都應在契約中逐項寫明由誰負擔哪一項稅費，避免交割時才產生爭議。
Q2繼承來的土地賣掉，土地增值稅怎麼算？
因繼承移轉時不課徵土地增值稅，日後出售時的前次移轉現值以繼承時的公告現值為準，計算方式與買賣取得不同，建議在出售前請地政士協助試算。
Q3持有很久的土地，稅會不會很重？
持有期間長，公告現值的累積漲幅通常較大，但制度上對長期持有訂有減徵規定。實際稅額須依原地價、現值調整幅度與適用稅率計算，建議先試算再決定時點。
Q4可以自己試算土地增值稅嗎？
可以。各地稅捐稽徵機關多提供線上試算服務，輸入地號與相關資料即可初步估算。正式稅額仍以稽徵機關核定為準，試算結果僅供規劃參考。